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监理工程师资料:房地产公司加强对工程质量管理的问题研究
* 来源 :http://www.creatingbrains.com * 作者 : * 发表时间 : 2018-06-29 07:17 * 浏览 :

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  当前房地产行业发展形势强劲,销售火爆,但房地产行业也是目前投诉的热点。存在诸多问题,有规划问题,配套不到位的问题,不按期交房的问题,但最主要的还是工程质量存在问题。如:设计不合理影响使用功能的,屋面渗漏,厨房卫生间渗水,水泥楼地面起砂、空鼓、裂缝,房屋有消防隐患,电气产品无安全,电气线连接不可靠,墙面空鼓开裂,给排水系统渗漏、管堵塞。存在这些工程质量问题有多方面的原因,有设计方面的原因,有施工单位没按图纸和规范施工,也有分包单位配合不好,有监理监督不到位,但最终形成的建筑产品是由房地产公司交给业主,要对业主负责,所以房地产公司在工程质量方面富有责任,应当加强对工程质量的管理。

  随着房地产行业的发展,行业的竞争也越来越激烈,市场的要求越来越高,老百姓花几十万甚至几百万购买一套房子,肯定对房子的质量要求很高,不希望自己的房子存在质量问题。而一但发现房子存在质量问题,轻则要求维修整改,重则要求赔偿甚至于投诉到和相关主管部门,给房地产公司带来极坏的影响,从而影响公司在行业内的竞争力,失去市场。这就要求房地产必须加强对工程质量管理,造出质量高的房子,得到市场的认可,做出品牌,公司才能更好的发展。

  房地产公司作为房地产的投资者,在建设市场中往往处于主导、强势地位,如果房地产公司不重视工程质量的管理,则影响工程的其他责任主体对工程质量的管理,因为房地产公司在建设市场是买方,然后再卖给购房者。买方不重视工程质量的管理,不对提高质量进行投入,卖方又怎么能主动提高工程质量呢?

  房地产行业关系到社会民生的问题,房地产的工程质量管理出了问题,轻则影响使用,带来社会纠纷,重则发生房屋倒塌,造员伤亡,造成重大经济损失。就会给社会带来不安定因素。为了建设和谐社会,房地产公司必需要加强工程质量的管理,为社会造出更多质量好的房屋,以满足广大人民的住房需求。

  工程出现质量问题的原因可以说很多,牵涉到多单位部门的方方面面,但作为房地产公司对工程质量管理,目前过程中存以下几个问题:

  房地产工程质量管理牵涉到的单位有设计单位、监理单位、总包单位、分包单位,这些单位技术水平有好有差,配合也有差异。合作的设计单位设计水平不高,设计行业有借用资质现象,私人接活挂靠;设计人员为了多拿提成赶图纸,有些设计人员缺乏责任心,这些情况都会导致设计的图纸存在较多问题,照图施工好的工程质量上存在问题.施工单位目前挂靠\分包现象严重,施工单位本身对规范要求不了解,对工程的质量通病不采取防治措施,偷工减料.监理单位不负责,监理人员素质低,与施工单位一气,对工程质量不严格把关;分包单位与总包不配合,不服从总包管理,现场预留预埋不到位,对别的单位产品不注意;这些都造成工程质量出现问题。

  房地产公司在工程质量管理上管理混乱,表现为:技术上对设计院的所设计的图纸把关不严,施工前不对图纸进形消化,对图纸中存在的问题依赖施工单位发现,对图纸会审重视不够,流于形式,配套专业之间确乏协调,相关规范要求不到位。房地产公司与其他各单位没有统一领导,质量上多头管理,对监理的作用认识不当,与监理的管理分工不清。组织管理不健全,存在责任不明确,分工协调不尽人意。

  随着房地产行业的快速发展,对工程管理人员需求也越来越多,一部分原来的监理、施工单位的管理人员进入房地产,他们对房地产公司的工程质量管理还不太了解,对房地产公司的工程质量管理的必要性和重要性认识不够,缺乏相应的管理方法,有的还缺责任心。随着国家大力提倡节约型社会建设,科学技术的不断发展,出现了许多新材料、新工艺,发展了如节能、节水、节材、环保等新技术,而房地产公司的一些工程管理人员对这些新材料、新工艺、新技术不甚了解,对工程中应用到的无法进行有效的管理.

  工程中出现各种各样的质量问题,但许多问题是相同的,有的是同一工程重复发生,有的是前一个工程刚发生过,新的工程又发生,特别是一些质量通病,屡屡发生,许多问题事前做好管理,是完全可以避免的,而作为房地产的工程管理人员不去总结以前的工作中的经验教训,没有总结出相应的解决问题的方法,使得工程质量管理处于被动状态。

  针对工程质量管理过程中存在的问题,房地产公司应当加强工程质量的管理,具体对策分析如下:

  要积极主动介入可研、初设等前期工作,特别是对于工程质量源头性、基础性起决定作用的设计工作,房地产公司必须加理的力度。设计单位的设计对工程质量的影响很大,一个好的设计单位设计的图纸是既经济又方便施工,图纸存在的问题也少,照此做出来的工程质量问题一定是少的。必须通过对设计单位考察,设计方案比较,择优选用设计单位。应避免与挂靠的设计单位合作。委托设计时提供给设计的资料要准确、齐全,对设计产品的要求要尽可能的详细,并用一定的经济手段来刺激设计单位设计出好的图纸。房地产公司要总结出一套对设计的要求资料,并按要求对设计单位的图纸进行审查,以提高设计图纸的质量。

  要对监理单位工作应该有较客观的认识,不要只认为监理是房地产公司花钱委托聘请的,必须按照房地产公司的意愿和要求去工作,委托了监理的工程就不应该出问题;也不要将监理只当作摆设,只是完成资料的要求,而一味的压低监理费。应当在监理的授权范围内,发挥监理的作用,特别是工程质量管理上的作用。适当提高监理费以选到好的监理单位,也才能要求监理单位安排责任心强,业务水平高的监理人员现场监理。

  在选择总包单位时,要对单位的施工能力进行考察,特别是将要合作的项目经理的工作能力,所完工程的质量情况进一步了解。在确保工程质量的前提下确定合作的施工单位,不要追求最低价中标。在合作中选择较好的合作单位,建立长期伙伴关系。利用经济手段调动施工单位提高工程质量的积极性。

  应尽量减少使用分包单位,房地产公司直接分包的项目,分包单位也应与总包单位签定合同,并且服从总包的管理,特别是付款方面应当给总包管理的。

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